ASSUROUVRAGE
Assurance Dommages-Ouvrage Promoteurs
ASSUROUVRAGE vous conseille et trouve l’offre la plus adaptée à votre activité auprès de ses partenaires assureurs.
L’assurance Dommages-ouvrage est une des spécialités les plus singulières de l’Assurance.
Incluse dans le Code Civil depuis par la loi du 4 janvier 1978, relative à la responsabilité et à l’assurance dans le domaine de la construction dite Loi Spinetta, l’assurance dommages-ouvrage est souscrite par le Maître d’ouvrage.
Le législateur a apporté au Maître de l’ouvrage une assurance permettant une indemnisation rapide et efficace des dommages les plus graves pour le Maître d’ouvrage.
La souscription de l’assurance Dommages-ouvrage est obligatoire. Autant pour le particulier, que pour le constructeur professionnel, la Dommages-ouvrage permet une réparation pérenne et efficace des dommages de nature décennale.
Ces dommages sont ceux qui menacent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.
L’assurance Dommages-ouvrage permet, avant toute recherche de responsabilité, de préfinancer la réparation des désordres et des sinistres.
A l’assureur Dommages-ouvrage de se retourner ensuite vers les assureurs des participants à l’acte de construire, assurés eux en Responsabilité Civile Décennale.
L’assurance Dommages-ouvrage, fait donc face, par le système dit « à double détente », à la Responsabilité Civile Décennale exigée des constructeurs et de certains fabricants.
En Dommages-Ouvrage, ASSUROUVRAGE vous accompagne pour le choix de votre assureur, vous propose leurs meilleurs prix, prend en charge l’intégralité du dossier, questionne les intervenants du chantiers de construction et vous assiste pour vos questions financières.
ASSUROUVRAGE sélectionne pour vous des assureurs renommés, étudie votre projet et vous transmet les meilleures propositions d’assurance au tarif le plus juste. Découvrez nos solutions pour les professionnels de la construction et de la réhabilitation.
SOMMAIRE:
1. Immobilier neuf : Qu’est-ce que la garantie dommages-ouvrage ?
2. Assurance Dommages-Ouvrage: les grands principes
3. Comment souscrire une assurance Dommages-Ouvrage en ligne?
4. Est-il obligatoire de souscrire à une assurance Dommages-ouvrage ?
6. Risques si non souscription à une assurance Dommages-ouvrage promoteur
7. Combien coûte une assurance Dommages-ouvrage pour promoteur immobilier ?
8. Quand se règle le coût d’une assurance Dommages-ouvrage promoteur ?
9. Conseils pour trouver une assurance Dommages-ouvrage promoteur immobilier au meilleur prix
10. Pourquoi faire appel à un courtier spécialiste en assurance construction ?
11. Les assurances obligatoires pour un promoteur immobilier
12. Les assurances complémentaires indispensables pour les promoteurs immobiliers
1. Immobilier neuf : Qu’est-ce que la garantie Dommages-ouvrage ?
L’assurance Dommages-ouvrage, garantie obligatoire du droit de la construction, est le pivot essentiel de la protection du Promoteur immobilier lors d’une construction ou d’une rénovation immobilière.
Instaurée par la loi du 4 janvier 1978, dite Loi Spinetta, et intégrée au Code Civil Article 1, l’assurance Dommages-ouvrage doit être souscrite par tout Maître d’ouvrage pour garantir la réparation rapide des désordres de nature décennale.
En cas de sinistre affectant la solidité ou la destination d’un ouvrage, ce dispositif protège, rapidement et intégralement, les projets constructifs. La Dommages-ouvrage garantit aux propriétaires et usagers, la réparation des vices et sinistres susceptibles de nuire à la solidité et à la sécurité de l’ouvrage, pendant 10 ans après la date de réception des travaux. Nous reviendrons sur le cas particulier de la période de la garantie de parfait achèvement.
- Découvrez en profondeur cet outil, notez ses avantages et sa place incontournable dans vos projets de construction !
Promoteur immobilier, vous êtes rendus maître de l’emprise foncière, selon la formule d’achat de votre choix. [Pleine propriété, contrat de concession temporaire, bail emphytéotique, bail à construire, contrat de promotion immobilière, …]. Vous avez aussi décidé de l’enveloppe financière de votre opération, envisagé sa faisabilité technique et économique. Vous avez choisi, selon la typologie de votre opération, les sociétés de maitrise œuvre [architecte, bureaux d’études techniques, bureaux d’étude de sol] et de contrôle technique.
A l’aide de votre équipe projet, vous avez pris connaissance des contraintes urbanistiques, environnementales, géotechniques et enfin identifié les réseaux existants [fluides ou voiries] auprès des concessionnaires afin de définir les possibilités de raccordement. Cette réflexion a abouti au choix du processus constructif et à celui des sociétés de travaux.
Vous avez maintenant à souscrire une assurance Dommages-ouvrage promoteur et certaines garanties spécifiques et obligatoires au métier de maître d’ouvrage professionnel.
- Quelles sont vos obligations en matière d’assurance Dommages-ouvrage ?
- Comment choisir la bonne couverture ? Eclaircissements.
2. Assurance Dommages-ouvrage promoteur : les grands principes
Le principe essentiel est celui de l’obligation d’assurance.
L’article L. 242-1 du Code des Assurances précise que « Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1 du Code Civil, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du Code Civil ».
L’assurance Dommages-ouvrage promoteur garantit la prise en charge rapide des réparations en cas de désordres de nature décennale, sans attendre la recherche de responsabilité des constructeurs.
- Obligatoire pour tout ouvrage construit [logements, bureaux, locaux d’activité…], elle doit être souscrite avant l’ouverture du chantier.
- Elle impose à l’assureur un délai de 90 jours pour proposer une indemnisation après la déclaration du sinistre, sans recherche de responsabilité.
- La spécificité de l’assurance Dommages-ouvrage promoteur est dans ce mécanisme rapide. A l’assureur Dommages-ouvrage, à terme, de rechercher les causes du sinistre et les responsabilités des constructeurs et de solliciter leur l’assurance décennale.
Important : cas des projets de réhabilitation et rénovation lourde
Pour les projets de rénovation lourde incluant des parties existantes conservées, il est essentiel de déclarer cette particularité lors de la souscription de votre assurance Dommages-ouvrage. Pensez à inclure une garantie spécifique couvrant les dommages aux structures existantes. Cette précaution permet d’assurer une couverture optimale en cas de sinistre touchant ces éléments, évitant ainsi des frais imprévus et protégeant l’intégralité de votre bien. Une déclaration complète dès le départ garantit une prise en charge adaptée et sécurise votre projet de rénovation, qu’il s’agisse d’un immeuble résidentiel ou d’un local d’activité.
Important : cas des VEFA [Vente en Etat Futur d’Achèvement]
La VEFA [Vente en l’État Futur d’Achèvement] est un contrat par lequel un acquéreur achète un bien immobilier sur plan, [ou/et sur maquette BIM], avant ou pendant sa construction.
Le promoteur est responsable de mener les travaux jusqu’à l’achèvement et la livraison du bien, conformément au contrat signé.
Ce promoteur fournit à l’acquéreur une GFA [garantie financière d’achèvement], garantissant l’achèvement des travaux même en cas de défaillance financière de la société de promotion.
La Garantie Financière d’Achèvement [GFA] est encadrée par le Code de la construction et de l’habitation [CCH], principalement dans les articles L.261-1 et suivants, et plus précisément L.261-10-1 pour la VEFA [Vente en l’État Futur d’Achèvement].
L’assurance dommages-ouvrage, souscrite auprès d’une compagnie, complète les garanties de la VEFA
- Garantie des vices et défauts de conformité apparents.
- Garantie d’isolation phonique.
- Garantie de parfait achèvement.
- Garantie biennale (ou de bon fonctionnement).
- Garantie décennale.
L’attestation d’assurance doit obligatoirement être annexée dans le contrat de réservation et confirmée dans l’acte de vente définitif signé chez le notaire.
3. Comment souscrire une assurance Dommages-Ouvrage en ligne?
- Tous nos processus de dépôt sont dématérialisés selon le schéma ci-dessous. Cette assurance de responsabilité devant souscrite à la date d’ouverture du chantier, nous vous assistons pour l’obtention des pièces exigées, la lecture des contrats de construction, la vérification et le suivi du dossier jusqu’à la délivrance de votre attestation d’assurance.
TRANSMISSION DES DOCUMENTS
Vous nous transmettez les documents nécessaires à la formation du dossier de couverture. Après un premier examen des pièces, nous vous conseillons pour le choix économique et les garanties complémentaires.
INSTRUCTION ET DEPOT DU DOSSIER
Votre dossier est étudié sous 48 heures: Vérification des devis, vérifications des montants H.T. et T.T.C. des travaux, Vérification des attestations de RC décennale des intervenants de votre projet./Propositions et choix pour votre couverture.
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Nos relations avec les assureurs du marché nous permettent d’obtenir des réponses rapides et pertinentes et de vous fournir rapidement des attestations de couverture Dommages-Ouvrage pour votre construction.
4. Est-il obligatoire de souscrire à une assurance Dommages-ouvrage promoteur ?
- Depuis la loi Spinetta du 4 janvier 1978, l’assurance Dommages-ouvrage est obligatoire. Toute personne engageant des travaux de construction, restructuration, rénovation ou réhabilitation d’un bien touchant au gros œuvre ou susceptibles d’en affecter la solidité à l’obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage.
- L’assurance Dommages-ouvrage promoteur, assurance de choses, est obligatoire aussi bien pour les promoteurs immobiliers, que les maîtres d’ouvrage et les constructeurs de maisons individuelles qui doivent la souscrire au bénéfice des propriétaires successifs.
- En effet, l’assurance de Dommages-ouvrage promoteur assure le bâti et donc se transmet aux propriétaires durant toute la durée de cette police d’assurance
- Au-delà de l’obligation légale des personnes morales, cette assurance est exigée par :
- Les banques ou établissements financiers afin que l’opération de construction ou de réhabilitation soit financée.
- Les offices notariaux qui annexent l’assurance dommages ouvrage aux actes de cession ou de vente des biens immobiliers.
- La souscription du contrat est réalisée par la société, personne morale qui assume les activités de promotions immobilières.
5. La garantie Constructeur Non-Réalisateur [CNR] autre assurance obligatoire associée à la Dommages-ouvrage.
Selon l’article 1792-1 du Code Civil, plusieurs professionnels sont tenus à la responsabilité civile décennale, même s’ils n’effectuent pas directement de travaux sur l’ouvrage. C’est le cas notamment du promoteur, du vendeur d’immeuble à construire, du vendeur d’immeuble à rénover, et parfois du constructeur de maisons individuelles. Ces acteurs sont appelés constructeurs non réalisateurs [CNR].
Pour répondre à leurs besoins spécifiques, les assureurs ont mis en place une police d’assurance dédiée : la police CNR.
La police CNR se compose généralement de couverture de risques distinctes :
- Le premier volet couvre les garanties obligatoires, conformément aux articles L.241-1 et L.242-2 du Code des assurances.
- Le second volet, plus souple, propose des garanties facultatives pour couvrir certains risques spécifiques selon les besoins du constructeur non réalisateur.
Cette police, souvent considérée comme optionnelle à la souscription d’une assurance est obligatoire pour le Promoteur.
6. Risques si non souscription à une assurance Dommages-ouvrage promoteur.
Risque pénal :
L’article L.243-3 du Code des assurances prévoit des sanctions pénales en cas de non-souscription à l’assurance dommages-ouvrage.
Le maître d’ouvrage s’expose à une amende pouvant atteindre 75 000 € et à une peine d’emprisonnement de 6 mois.
Ces sanctions pénales restent cependant rarement appliquées. Il est plus courant de voir engager la responsabilité civile du maître d’ouvrage, du constructeur ou du vendeur.
- Les notaires ont également une responsabilité clé : ils doivent vérifier la souscription de l’assurance dommages-ouvrage promoteur et, en cas d’absence, le mentionner en informant des conséquences. Plus rarement, les banquiers peuvent aussi être impliqués.
- L’objectif du législateur est d’éviter tout défaut de souscription. Tous les acteurs — qu’ils interviennent pendant le chantier ou lors de la vente — doivent avertir le maître d’ouvrage, les propriétaires et les futurs acquéreurs, dans le cadre de leur devoir de conseil.
Risque économique :
Le délai d’indemnisation en cas de sinistre sur votre construction va se révéler long. L’estimation, puis la réparation des préjudices couverts par la garantie décennale se feront hors expertise indépendante. Vous serez, dans certains cas, obligé d’attendre une décision de justice pour obtenir la réparation de malfaçons relevant de la garantie décennale.
Si l’ouvrage est vendu dans les dix ans suivant la date de réception, l’absence de cette assurance obligatoire sera portée à l’acte notarié.
De plus, le maître d’ouvrage vendeur sera directement responsable envers le nouvel acquéreur de toutes les conséquences liées à l’absence de souscription.
Important : cas des VEFA [Vente en Etat Futur d’Achèvement]
- Les notaires exigent les pièces ci-dessous des Promoteurs.
- Attestation d’assurance de la compagnie porteuse du risque.
- Quittance de règlement des primes éditée par la compagnie.
- Conditions particulières de la police signées par le Promoteur.
- Conditions générales de la police d’assurance Dommages-ouvrage.
En cas d’absence, le contrat de VEFA peut être simplement annulé. L’assurance dommages-ouvrage est un élément clé pour assurer la réussite et la finalisation des contrats de vente en VEFA.
Risque constructif :
Non détenteur d’une police d’assurance dommages-ouvrage, le maître de l’ouvrage, pour obtenir réparation des préjudices et des sinistres, assignera en justice le constructeur ou la société de travaux incriminée. Il sera donc à sa charge de démontrer leur responsabilité dans les dommages subis.
7. Combien coûte une assurance Dommages-ouvrage pour promoteur immobilier ?
Le coût de l’assurance dommages-ouvrage est déterminé par plusieurs critères :
- Le type de bien concerné par les travaux.
- Le budget prévisionnel du projet.
- La nature des travaux envisagés [construction, agrandissement, rénovation…].
- L’usage du bien [particulier, professionnel, vente].
- Le niveau d’expertise de la maîtrise d’œuvre.
- Les missions de contrôle technique.
- Les niveaux de qualification des constructeurs.
- La nature du sol et ses qualités de portance déterminées par l’étude de sol.
- Les garanties supplémentaires comprises dans le contrat [garanties de bon fonctionnement, protection contre les dommages immatériels…].
- Pour les promoteurs immobiliers, le tarif varie généralement entre 1,0 et 2,5 % du coût total de la construction.
N’hésitez pas à faire appel à un courtier spécialisé pour obtenir plusieurs devis et comparer les tarifs efficacement.
8. Quand se règle le coût d’une assurance Dommages-ouvrage promoteur ?
- L’assurance dommages-ouvrage se distingue par son mode de paiement. Ce paiement est effectué par une prime unique, à régler en une seule fois lors de la souscription — parfois appelée cotisation.
- Ce paiement intervient généralement avant le début des travaux et sera ajusté à la fin du chantier en fonction du coût réel de la construction. La prime sera ajustée selon le montant des plus ou moins values.
- Nota : Au moment du règlement de la prime, une attestation de Dommages-ouvrage vous est attribuée. Après la réception des travaux, une attestation définitive de Dommages-ouvrage est délivrée après transmission à l’assureur du Procès-verbal de réception des travaux et des Décomptes Généraux Définitifs des sociétés de travaux ou factures définitives.
9. Conseils pour trouver une assurance Dommages-ouvrage promoteur immobilier au meilleur prix
Souscrire une assurance dommages-ouvrage au meilleur tarif ? Quelques conseils pratiques :
Comparer les offres
Pour optimiser votre recherche, utilisez un comparateur en ligne gratuit et sans engagement. En saisissant quelques informations sur votre activité (secteur, chiffre d’affaires, effectif…), vous recevrez rapidement une sélection d’offres adaptées. Cet outil simplifie la comparaison des différentes propositions disponibles sur le marché.
Demander plusieurs devis
Pour une comparaison efficace, obtenez au moins trois devis détaillés. Cette démarche, entièrement gratuite et sans engagement, vous permet de sélectionner l’offre la plus adaptée à vos besoins et à votre budget.
Faire appel à un courtier spécialisé
Faire appel à un courtier expérimenté vous permet de gagner du temps et de l’argent. Il prend en charge la recherche, la comparaison et la négociation des meilleures offres à votre place. Il reste également disponible pour répondre à vos questions et vous guider sur les garanties les plus adaptées à votre projet.
10. Pourquoi faire appel à un courtier spécialiste en assurance construction ?
- La maitrise du droit de la construction, les garanties susceptibles d’être mobilisées et les actions à entreprendre afin d’obtenir une couverture adaptée en font un domaine particulier.
- De même, les actions en indemnisation sont encadrées par un régime juridique précis ainsi que les délais légaux. Le Maître d’Ouvrage n’a pas véritablement droit à l’approximation dans la déclaration de sinistre, sous peine de perdre le bénéfice de son assurance et son droit au recours.
- S’ajoute à cela, toutes les interrogations relatives au droit des assurances, l’interprétation des polices d’assurance, les refus de garantie, ou les propositions d’indemnisation insuffisantes.
Dans ces conditions, le recours à un courtier spécialiste est vivement conseillé.
ASSUROUVRAGE est ainsi susceptible :
- de procéder à l’analyse de votre dossier et déterminer les actions à engager
- de trouver la police d’assurance la plus adaptée et au meilleur coût
- d’apporter une assistance dans le cadre d’une déclaration de sinistre
- d’apporter une assistance dans le cadre des expertises amiables et/ou dans le cadre des expertises judiciaires.
CONTROLE TECHNIQUE
DOMMAGES OUVRAGE SANS CONTROLE TECHNIQUE
DOMMAGES OUVRAGE SANS MAITRE OEUVRE
DOMMAGES OUVRAGE PROMOTEURS
11. Les assurances obligatoires pour un promoteur immobilier.
Le promoteur est le maitre d’orchestre des projets de constructions immobilières. C’est lui qui identifie les besoins du marché local, qui imagine le projet immobilier et qui supervise la construction jusqu’à la vente aux futurs habitants. Ses missions sont très larges et ses responsabilités tout autant. Un promoteur se doit d’être assuré en conséquence.
ASSUROUVRAGE détaille pour vous les assurances obligatoires et complémentaires de la promotion immobilière.
- Bien qu’il existe un nombre important d’assurances pouvant couvrir la responsabilité du promoteur immobilier, toutes ne sont pas obligatoires.
- Comme tout professionnel du bâtiment, le promoteur immobilier est soumis à la loi Spinetta du 4 janvier 1978, il doit donc souscrire obligatoirement :
L’assurance dommage ouvrage ;
La garantie constructeur non-réalisateur.
Enfin, si le promoteur immobilier pratique la vente en l’état futur d’achèvement, une dernière garantie est obligatoire :
La garantie financière d’achèvement.
12. Les assurances complémentaires indispensables pour les promoteurs immobiliers.
Un promoteur immobilier supporte des risques, outre capitalistiques, pour lesquels l’assurance Dommages-ouvrage ne suffit pas. Les principales garanties complémentaires sont listées en page « Dommages-ouvrages – chapitre 12 ».
La Responsabilité Civile Exploitation [RCE]
Voir page « Dommages-ouvrages – chapitre 13.1 »
La Responsabilité Civile Professionnelle [RCP]
Voir page « Dommages-ouvrages – chapitre 13.2 »
La Responsabilité Civile du Maître d’Ouvrage [RCMO]
Voir page « Dommages-ouvrages – chapitre 13.3 »
⚠️ Attention : Ces assurances complémentaires relèvent du droit commun des assurances, et non de l’assurance construction.
💡 Conseil : N’hésitez pas à solliciter un expert pour vous accompagner la négociation de vos contrats afin de sécuriser pleinement votre activité et vos investissements.
13. Les assurances collectives de chantier.
Elles aussi sont détaillées en page « Dommages-ouvrages -chapitre 13 ».
La Garantie Tous Risques Chantier (TRC) : Dommages en cours de travaux
Voir page « Dommages-ouvrages -chapitre 13.4 ».
Le Contrat Collectif de Responsabilité Décennale pour les grands chantiers.
Voir page « Dommages-ouvrages -chapitre 13.5 ».
La Police Unique de Chantier (PUC)
Voir page « Dommages-ouvrages -chapitre 13.6 ».
💡 Conseil : Avant de mettre en oeuvre ces garanties, il est primoridal d’analyser les polices proposées afin d’accompagner et de sécuriser vos opérations. Un expert en assurance construction vous offre un accompagnement précieux.