Assurance Dommages-Ouvrage pour particuliers et professionnels

5. Comparatif des meilleures offres du marché

Vous êtes en recherche d’une assurance Dommages-ouvrage pour votre projet de construction.

De nombreux assureurs proposent cette garantie, et nombreux aussi sont ceux qui ne couvrent pas ce risque.

• Assureur en ligne ?
• Assureur avec réseau physique ?

Tarifs différenciés selon la dimension et les qualités du projet : Architecte en mission complète, maître d’œuvre, ou projet de construction sans maîtrise d’œuvre ? Bureau d’études structure, bureau d’études fluides, Etude de sol ? Contrôle technique avec différentes missions ?

De plus, au-delà des garanties de base, chaque assureur donne la possibilité d’adhérer à des garanties optionnelles:

• la garantie constructeur non réalisateur [CNR].
• la garantie responsabilité civile du maître d’ouvrage,.
• l’assurance tous risques construction, la garantie des dommages immatériels.
• la garantie de bon fonctionnement.
• la garantie des dommages subis par les existants, protection financière suite à abandon de chantier ou liquidation d’une société de travaux.
• Les solutions existent quel que soit votre construction et sa réalisation. Trouver un assureur pour obtenir une offre personnalisée aux meilleurs tarifs avec un couverture adaptée ? Faire appel à un intermédiaire d’assurances spécialisé est toujours un gain de temps, d’argent et la garantie d’une offre sur mesure.

6. Que faire en cas de refus d’assurance Dommages-ouvrage ?

Si malgré toutes vos démarches, vous vous trouvez dans le cas très particulier de refus de prise en charge par les assureurs du marché, vous aurez à contacter le Bureau Central de Tarification [BCT].

Le service Construction du Bureau Central de Tarification est un organisme d’Etat.  Ce bureau est l’autorité administrative chargée de garantir l’obligation d’assurance. En cas de refus d’assurance, dans des régimes expressément prévus par le code des assurances, le BCT dispose du pouvoir d’imposer à l’entreprise d’assurance du choix de l’assujetti la souscription du risque.

La saisine du BCT se fait par lettre recommandée avec avis de réception dans les 15 jours après le dernier refus de l’assureur.

Le BCT vous apporte son concours, auprès de l’assureur de votre choix en l’obligeant à couvrir le risque et fixera le tarif de votre assurance Dommages-ouvrage.

• Il faut prévoir environ 2 mois pour obtenir la réponse du BCT. Lorsque vous la recevez, vous devez lui confirmer votre accord et vous n’aurez qu’à régler votre prime à l’assureur en question.

8. Pas à pas : Comment gérer un sinistre  ?

Vous êtes propriétaire d’une maison ou d’un logement. La réception du bien a été réalisée il y a moins de dix ans. Vous disposez d’une assurance Dommages-Ouvrage.

Des désordres de nature décennale viennent d’apparaître.

Il est important de réagir rapidement en déclarant ce sinistre à votre assureur par lettre recommandée en respectant le formalisme décrit à l’Annexe II de l’article A.243-1, A. 2°, du Code des Assurances.

Cet article fixe les éléments à préciser dans votre courrier :

Numéro du contrat d’assurance et, le cas échéant, celui de l’avenant,

• Nom[s] et prénom[s] du[es] propriétaire[s] de la construction endommagée,
• Adresse de la construction endommagée,
• Date de réception ou, à défaut, la date de la première occupation des locaux,
• Date d’apparition des préjudices constructifs
• Description et localisation des préjudices.
• NB : si la déclaration survient pendant la période de parfait achèvement, la copie de la mise en demeure effectuée au titre de la garantie de parfait achèvement.
  La volonté du législateur a été d’aboutir à une indemnisation rapide des désordres de nature décennale pour le Maître d’Ouvrage. L’assureur est dans l’obligation de tenir ces délais.

10. Comprendre la notion d’éléments indissociables à l’aide d’une étude de cas.

Le cas

Une société de travaux, spécialisée en fumisterie, met en place une cheminée dans la résidence secondaire des époux NN. Deux ans après l’installation de cette cheminée, un incendie se déclare à l’intérieur et détruit entièrement la maison.

Le couple NN porte l’affaire en justice. Les juges désignent un expert judiciaire.

Selon le rapport d’expertise, la société de travaux qui avait installé dans la maison une cheminée à foyer fermé n’a pas respecté les règles de l’Art. Des pièces boisées laissées en place à l’intérieur de la hotte de la cheminée par le titulaire du lot de travaux, ont pris feu sous l’effet de la chaleur.

D’abord indemnisé par leur assureur à hauteur de la valeur de la cheminée, les époux NN ont assigné la société devant le Tribunal de Grande Instance. Le Tribunal a statué de manière claire : Le système de chauffage mis en place par l’entreprise est totalement incorporé au bâtiment existant. Cette cheminée est devenue un élément indivisible de l’ouvrage. Dès ce point établi par le Tribunal, les garanties souscrites au titre de la responsabilité décennale de la société de travaux étaient mobilisables.

L’assureur de la société de travaux, devant l’ampleur des sinistres à indemniser, et de la valeur de leur réparation, fait appel du jugement afin de limiter ses dépenses à l’unique valeur de réparation et de remplacement de la cheminée et non à la totalité du bâti.

Les conclusions

La cour d’appel rappelle, selon une jurisprudence ancienne et clairement énoncée, que l’assurance de responsabilité obligatoire des constructeurs garantit le paiement des travaux de réparation de tous les ouvrages existants rendus indissociables de l’ouvrage. La cheminée étant rendue indissociable de l’ensemble de la maison, la cheminée faisant corps avec le bâti au sein duquel elle avait été installée, l’assureur RCD de l’entreprise a donc été condamné à indemniser tous les dommages.

L’assureur RCD se pourvoit en cassation. La Cour de cassation rejette le pourvoi, les désordres affectant des éléments d’équipement dissociables ou non d’origine ou installée sur existant relèvent de la garantie décennale lorsqu’ils rendent l’ouvrage impropre à sa destination.

• Dès lors que la gravité du dommage est telle qu’elle rend l’ouvrage existant ou non, impropre à sa destination la garantie décennale s’applique et que dès lors que les travaux sont éligibles au régime des garanties légales, le régime d’assurance est le régime obligatoire.
• La haute juridiction, fidèle à cet égard à l’esprit de la loi Spinetta, rappelle que tous les désordres entrant dans le champ d’application de la responsabilité doivent être garantis par l’assureur décennal.

11. Les garanties additionnelles à la Dommages-ouvrage [DO].

Les assurances construction complémentaires

La Constructeur Non Réalisateur  [CNR]: Les professionnels de la construction, tel que le Vendeur d’immeubles à construire, le Vendeur d’immeubles à rénover, le marchand de biens sont considérés comme constructeurs au sens de la Loi Spinetta.

L’Article 1792-1 du Code Civil dresse une liste, fort claire, de la qualité de constructeur.

l’Article L.231-1 du Code des Assurances ajoute le Constructeur de Maisons Individuelles  [CMI] à cette liste.

Enfin, l’Article 1831-1 du Code Civil ajoute le Promoteur en lui procurant donc la qualité de constructeur.

A ce titre, ils sont débiteurs de la Responsabilité Civile Décennale. Les assureurs leur ont donc créé une assurance personnalisée, correspondant à une Responsabilité Civile Décennale sur mesure:  La CNR qui garantit la réparation des mêmes désordres qu’une RCD d’une société de travaux réalisant des prestations matérielles de construction. Les désordres de nature décennale sont :

• l’atteinte à la solidité de l’ouvrage: [fissures, problèmes de fondations, vices de construction en maçonnerie…]
• L’impropriété à destination : [défaut d’étanchéité de la toiture rendant un logement inhabitable, une défaillance généralisée du système de chauffage,…]

La Responsabilité Civile

La Responsabilité Civile du Maître d’Ouvrage [RCMO]: La RCMO comme toutes les responsabilités civiles couvre les dommages commis aux tiers entre la date d’ouverture du chantier et sa réception. Elle garantit:

• les dommages matériels commis aux tiers [effondrement d’un mur mitoyen, dommages par chute de matériel sur un véhicule stationnant à proximité du chantier …]
•  les dommages immatériels commis aux tiers  [perte de jouissance d’un appartement relatifs aux travaux, nuisance sonores pour exemple]
• les dommages corporels commis aux tiers,  [soins , frais médicaux suite à la chute d’un élément d’équipement]

12. Les assurances construction complémentaires à la Dommages-ouvrage [DO].

La Garantie de Parfait Achèvement [GPA]: Inscrite dans la loi commune par l’Article 1792-6 du Code Civil, la GPA débute à la date de réception des travaux et s’étend pendant un an. La GPA garantit la réparation des sinistres et des désordres constatés lors de réception des travaux et pendant l’année qui suit [l’année de parfait achèvement].Elle garantit la réparation de tous les désordres, qu’ils soient de nature décennale ou pas.

La garantie biennale ou Garantie de Bon Fonctionnement [GBF]: La GBF, introduite dans la loi par l’Article 1792-3 du Code Civil, débute à la date de réception des travaux et s’étend sur un délai de deux ans. Elle couvre les désordres , dysfonctionnements ou pannes non signalés à la réception des travaux survenant aux éléments dissociables de la construction.

Les éléments dissociables sont les éléments apparents de plomberie,chauffage ou appareils électriques. Pour exemple, sanitaires, robinetterie,  chauffe-eau, chaudière, interphonie, moteurs de volets électriques…

La Garantie de Bon Fonctionnement impose au constructeur de réparer ou de remplacer les appareils défaillants.

13. Les assurances complémentaires pour un professionnel de la construction.

En tant que professionnel de la construction, votre activité comporte des risques variés qui ne sont pas tous couverts par la seule assurance Dommages-ouvrage. Voici les principales garanties complémentaires à envisager pour une couverture optimale :

La Responsabilité Civile Exploitation [RCE]

Votre responsabilité civile exploitation peut être engagée en cas de dommages — matériels, immatériels ou corporels — causés à un client ou à un tiers dans le cadre de l’exploitation de votre entreprise. Cela couvre par exemple une blessure causée à un visiteur sur un chantier ou des dégâts accidentels causés à une propriété voisine lors de la phase de construction.

La Responsabilité Civile Professionnelle [RCP]

Après la livraison d’un immeuble, votre responsabilité civile professionnelle peut être mise en cause par suite de :

• Une erreur de conseil.
• Un manquement à vos obligations légales ou contractuelles.
• Une erreur dans l’application du plan d’urbanisme ou du permis de construire.
• Cette assurance protège votre société contre les conséquences financières découlant de ces fautes professionnelles.

La Responsabilité Civile du Maître d’Ouvrage [RCMO]

Spécifique aux maîtres d’ouvrage, cette police couvre les dommages causés aux tiers du fait des travaux réalisés ou sous-traités.

Exemples concrets :

• Des infiltrations d’eau qui endommagent le commerce situé au rez-de-chaussée d’un immeuble en rénovation.
• La chute d’un échafaudage ou d’un matériau provoquant des dégâts sur une voiture stationnée à proximité.
• Des blessures causées à un passant par la chute d’un objet depuis le chantier.

La RCMO prend en charge ces situations, évitant ainsi de lourdes répercussions financières sur votre projet et votre société.

⚠️ Attention : Ces assurances complémentaires relèvent du droit commun des assurances, en l’absence de dispositions spécifiques. Il est donc crucial de bien comprendre les garanties offertes ainsi que leurs exclusions pour éviter toute mauvaise surprise en cas de sinistre.

🔍 Conseil : N’hésitez pas à solliciter un expert pour vous accompagner dans la lecture et la négociation de vos contrats afin de sécuriser pleinement votre activité et vos investissements.

La Garantie Tous Risques Chantier [TRC] : Dommages en cours de travaux

Un chantier est exposé à de nombreux risques tout au long de sa réalisation. Un sinistre peut survenir à tout moment, entraînant des retards et des surcoûts importants. Pour garantir une reprise rapide des travaux, sans attendre l’issue d’une recherche de responsabilité, il est essentiel pour le maître d’ouvrage de souscrire une assurance Tous Risques Chantier (TRC).

Avantages majeurs de cette garantie :

• Une couverture étendue des dommages matériels : elle prend en charge les sinistres pouvant affecter l’ouvrage en cours de réalisation, qu’il s’agisse d’incendies, d’explosions, d’intempéries, de vols, de vandalisme ou encore d’effondrements accidentels.
• Une protection pour tous les acteurs du chantier : cette assurance bénéficie à l’ensemble des intervenants (entreprises, artisans, sous-traitants), évitant ainsi des conflits entre les différentes parties prenantes en cas de sinistre.

La fonctionnalité d’une solution efficace et centralisée :

La garantie TRC permet au promoteur immobilier de souscrire une couverture unique pour l’ensemble des sociétés engagées sur le chantier. Cela simplifie la gestion des sinistres et évite les démarches complexes de recherche de responsabilité.

• Indemnisation rapide : les dommages sont couverts sans qu’il soit nécessaire de déterminer la faute d’un intervenant. L’indemnisation se fait sans expertise approfondie, permettant une reprise rapide des travaux.
• Montant garanti global : l’assurance couvre l’ensemble du chantier dans sa globalité, avec une franchise éventuelle selon les conditions du contrat.

⚠️ Points de vigilance: Comme toute assurance, la TRC comporte certaines exclusions. Il est donc crucial de bien analyser les garanties proposées avant de signer le contrat. Les exclusions peuvent concerner certains types de dommages accidentels, des défauts de conception ou des sinistres survenant après la réception des travaux.

💡 Conseil : Un accompagnement par un expert en assurance construction permet d’adapter votre contrat TRC aux spécificités de votre projet et de sécuriser vos investissements.

Le Contrat Collectif de Responsabilité Décennale pour les grands chantiers.

Les constructeurs ont l’obligation de souscrire une assurance de responsabilité civile décennale pour couvrir les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination pendant 10 ans après sa réception.

Cependant, cette assurance présente certaines limites :

• Un coût élevé : les primes d’assurance décennale peuvent représenter une part significative du budget de construction, impactant le coût global du projet.
• Un effet de cumul des capacités : le marché de l’assurance décennale fonctionne sur un principe de mutualisation des risques, ce qui peut limiter la capacité de couverture disponible pour certains projets.
• Des plafonds de garantie : les contrats individuels souscrits par les constructeurs comportent souvent des plafonds, laissant un risque résiduel en cas de sinistre majeur.

Pourquoi souscrire un Contrat Collectif de Responsabilité Décennale [CCRD]?

Pour pallier ces limites, il est possible de souscrire un CCRD, qui vient en complément des assurances décennales individuelles des constructeurs. Ce contrat collectif est particulièrement recommandé pour les opérations d’envergure, notamment lorsque le montant des travaux dépasse les plafonds de garantie des constructeurs.

Le CCRD intervient dans les conditions suivantes :

• Il ne remplace pas les polices individuelles : il ne couvre pas les défauts de souscription des entreprises mais intervient uniquement après épuisement des garanties des contrats individuels.
• Il ne se substitue pas à l’assurance Dommages-ouvrage promoteur [DO] : contrairement à la DO, il ne préfinance pas les travaux de réparation, mais permet d’augmenter le niveau de couverture globale du projet.
• Il garantit une couverture jusqu’au coût total de l’opération : en cas de sinistre majeur, il permet d’assurer l’ensemble des intervenants pour la totalité des travaux de réparation.

Le CCRD est une garantie adaptée aux opérations immobilières de grande ampleur, notamment pour les bâtiments à usage d’habitation. Il permet d’assurer une continuité de couverture en cas de sinistre décennal dépassant les capacités des contrats individuels, sécurisant ainsi l’ensemble des parties prenantes du projet.

💡 Conseil : Avant d’opter pour un CCRD, il est essentiel d’analyser les plafonds des garanties individuelles souscrites par les intervenants et d’évaluer si ce contrat collectif est nécessaire pour garantir l’intégrité financière de l’opération.

La Police Unique de Chantier [PUC]

Bien que de plus en plus rare, la Police Unique de Chantier [PUC] reste une option que le promoteur peut être amené à envisager pour certains projets complexes.

Ce contrat global regroupe, au sein d’une seule et même police, plusieurs garanties essentielles:

• L’assurance Dommages-Ouvrage [DO].
• La responsabilité civile décennale [RCD] des constructeurs.
• La responsabilité des sous-traitants [facultative].