Assurance Dommages-Ouvrage pour syndics de copropriété

1.Qu’est-ce que l’assurance Dommages-Ouvrage et son caractère obligatoire ?

L’obligation d’assurance:

L’assurance dommages-ouvrage protège le maître d’ouvrage des sinistres d’ordre décennaux pendant 10 ans à partir de la date de réception des travaux.

Elle intervient dans le cadre de la construction, de l’extension ou de la rénovation d’un bien immobilier. Dans le cas d’un immeuble en copropriété, le maître d’ouvrage est le syndicat des copropriétaires ou son mandataire, le syndic de propriété.

Dès la date de réception des travaux, avec ou sans réserves, le syndic assume la mise en jeu de la garantie, c’est à dire faire jouer l’assurance Dommages-ouvrage dans le cas de sinistres d’ordre décennal, soit des dommages qui affectent la solidité de la structure d’un bâtiment et de ses éléments d’équipement indissociables, ou qui rendent le bâtiment impropre à sa destination.

Le maître d’ouvrage, le syndic, est responsable devant les copropriétaires de la déclaration du sinistre, puis de sa réparation pérenne.

Lorsqu’un sinistre est déclaré, l’assurance dommages-ouvrage de la copropriété va permettre le préfinancement de la réparation des dommages couverts contractuellement. A la compagnie d’assurance, par suite, d’effectuer une recherche de responsabilité auprès de tous les intervenants de la construction. Au-delà du délai de dix ans après la réception des travaux, l’assurance Dommages-Ouvrage expire.

La loi Spinetta de 1978 a rendu la souscription d’une assurance dommages-ouvrage obligatoire pour le maître d’ouvrage. Il doit effectuer les démarches et signer le contrat d’assurance DO avant la date d’ouverture du chantier de réhabilitation. Dans le cas de travaux en copropriété par exemple, le syndic doit donc souscrire une assurance dommages-ouvrage dès le vote de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le syndic de copropriété, un maître d’ouvrage particulier:

Lors de l’étude de la résolution en AG, le syndic, de part son devoir de conseil, doit mentionner le caractère obligatoire de l’assurance dommages-ouvrage, proposer la souscription au vote de l’assemblée générale et enfin faire les démarches auprès des assureurs.

En cas de vote négatif du syndicat des copropriétaires, la responsabilité du syndic ne sera pas engagée. Pour mémoire, le syndic dispose d’une obligation de moyens, et non de résultats. En conséquence, si l’assemblée des copropriétaires prend une décision négative, la responsabilité professionnelle du syndic ne sera pas mise en cause pour manquement aux dispositions de l’article L111-30 du Code de la construction et de l’habitation.

Si le vote est positif, le syndic se doit de souscrire cette garantie. Dans le cas contraire, il commet alors une faute de gestion et peut voir sa responsabilité civile professionnelle engagée.

En cas de non-souscription de l’assurance dommages-ouvrage votée en assemblée générale, le syndic de copropriété engage sa responsabilité et s’expose à une peine de six mois de prison et une amende de 75 000 euros. Ce manquement aux obligations légales est un motif de révocation du syndic.

Par ailleurs, si un syndic de copropriété ne parvient pas à trouver un assureur acceptant de couvrir les risques de la construction, il doit s’adresser au Bureau Central de Tarification afin de souscrire un contrat au tarif fixé par ce bureau.

Enfin, la référence des contrats d’assurance dommages-ouvrage souscrits pour le compte du syndicat des copropriétaires, dont la garantie est en cours, doit être indiquée dans le carnet d’entretien [décret n° 2001-477 du 30 mai 2001].

2.Quels travaux nécessitent une Assurance Dommages-Ouvrage en copropriété ?

Les travaux:

Les travaux de construction ou/et de rénovation susceptibles d’entraîner un risque de nature décennale et couverts par les assurances décennales des constructeurs doivent être garantis au titre de l’assurance dommages-ouvrage [article L 242-1 du Code des Assurances].

Il s’agit des travaux pouvant porter atteinte à la solidité ou la stabilité de l’immeuble ou de le rendre impropre à sa destination.

• Les constructions ajoutées, comme une surélévation de l’immeuble ;
• Les ouvrages portant sur l’enveloppe du bâtiment, pour exemple un ravalement avec fonction d’étanchéité ou la réfection de la toiture ;
• Les renforcements de fondations visant à assurer la stabilité de l’immeuble
• Les travaux sur les éléments indissociables du gros-œuvre, pour exemple le remplacement de canalisations encastrées ou la réhabilitation de conduits de ventilation maçonnés.
• Les travaux sur les éléments d’équipements dissociables, dont le mauvais fonctionnement peut entraîner une impropriété de l’immeuble à l’habitation, comme un remplacement de chaudière collective dans une maison de retraite.
• Les ouvrages de réseaux et voiries, comme des travaux d’adduction d’eau
• Les vices de sol par suite de défaut d’investigation géotechnique rentrent aussi dans les risques couverts.

Les travaux dits d’embellissements visés par la garantie biennale ne sont pas concernés par l’assurance dommages-ouvrage : pour exemple, remplacement de sols souples dans le hall de l’immeuble ou peinture des parties communes.

‍‍Par ailleurs, depuis le premier janvier 2023, et par étapes jusqu’en 2034, la Loi Climat et Résilience qualifie les logements par classes de consommation énergétique et incite les syndics de copropriété à programmer, puis engager des travaux de rénovation énergétique des logements en habitat collectif. Tous ces travaux se doivent d’être couverts par une assurance Dommages-ouvrage.

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ASSUROUVRAGE, courtier spécialisé en assurance construction se positionne aux cotés des syndics pour les accompagner en sécurisant le parcours d’obtention des garanties et assurances de ces travaux. ASSUROUVRAGE vous offre une expertise et une souscription sur mesure.

L’assurance Dommages-ouvrage en copropriété vise les travaux sur les parties communes de l’immeuble, accompagnés d’un risque pour la solidité de l’ouvrage, de ses équipements constitutifs [charpente, toiture, menuiseries extérieures] ou indissociables [chauffage, canalisations] et le rendent impropre à sa destination initiale. Pour exemple des sinistres tels que l’apparition de fissures dans les murs, l’affaissement du plancher ou encore l’infiltration d’eau par la façade, ou la défaillance généralisée des systèmes de chauffage ou de ventilation.

Un vice ou une malfaçon constaté et dépendant du champ de la garantie décennale, le syndic de copropriété déclare un sinistre dans le délai fixé par le contrat.

L’assureur aura liberté d’obtenir des renseignements complémentaires, et il a ensuite 60 jours pour diligenter une expertise et notifier la prise en charge des dommages [15 jours en cas de refus de mise en œuvre de la garantie]. Il dispose d’un délai de 90 jours calendaires pour transmettre au syndic de copropriété une offre d’indemnisation. Ce dernier peut alors accepter l’offre ou la refuser, et obtenir une avance sur indemnité dans l’attente de la bonne résolution du litige.

5. Missions du Syndic de Copropriété : Pourquoi Souscrire une Assurance Dommages-Ouvrage ?

Le fonctionnement d’une copropriété est architecture sur trois acteurs :

• Le syndicat de copropriété, soit l’ensemble des copropriétaires réunis en assemblée générale.
• Le syndic, qui exécute les décisions votées en assemblée générale et assure la gestion courante de l’immeuble.
• Le conseil syndical, composé de copropriétaires élus, qui assite et supervise le syndic dans ses actes de gestion.

Le syndic de copropriété, ou mandataire du syndicat des copropriétés, doit plusieurs missions. Il s’occupe de la gestion administrative et financière de la copropriété. Il représente la copropriété, entretien l’immeuble et exécute les décisions prises en assemblée générale. Le syndic est également responsable de l’administration et de la conservation de l’immeuble.

La copropriété est un acteur encadré par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 modifié. « …Tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes … »

Parmi les actes de gestion courante de la copropriété, la souscription des assurances propres à garantir la copropriété est un passage obligé. Après décision de l’assemblée générale de la réalisation de travaux d’extension ou de rénovation dans les parties communes, le syndic souscrit une assurance dommages-ouvrage. cette obligation engage la responsabilité pénale du syndic.

A noter :

• Le contrat d’assurance fait partie des documents conservés par le syndic.
• Lorsqu’une indemnité est versée par l’assurance, le syndic en conserve la preuve et doit en informer les copropriétaires. Il rappelle à l’assemblée générale que cette indemnité est destinée à la réparation des sinistres.
• En cas de vente d’un lot de la copropriété, le syndic transmet au notaire les références des polices d’assurance et leurs éventuels avenants.

6.Assurance Dommages-Ouvrage pour syndic de copropriété: Souscription.

Selon la nature des travaux à entreprendre, le syndic de copropriété ou le syndicat des copropriétaires souscrit une assurance dommages ouvrage. Au moment de la souscription, le syndic ou le syndicat des copropriétaires devra fournir plusieurs documents et notamment :

• Un questionnaire de déclaration du risque.
• Une copie du permis de construire ou de la déclaration préalable.
• L’arrêté du permis de construire.
• Les plans du permis de construire.
• La déclaration d’ouverture du chantier.
• La liste de l’ensemble des intervenants.
• Les copies des marchés de travaux ou des devis fournis par les intervenants du chantier et les attestations de garantie décennale valables à l’ouverture du chantier. Pour rappel, la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 impose aux artisans du bâtiment d’indiquer sur leurs devis et factures de mentionner leur l’assurance professionnelle [RC Pro] et son numéro de police et aussi leur assurance décennale obligatoire. [ RCD ]

L’assurance dommages ouvrage doit impérativement être souscrite à la date d’ouverture du chantier.

8.Assurance Dommages-Ouvrage pour syndic de copropriété: déclarer un sinistre.

La déclaration du sinistre:

Le syndic de copropriété chargé la gestion du bien commun des copropriétaires, a pour obligation de déclarer les sinistres à son assureur Dommages-Ouvrage :

Afin d’être recevable par la compagnie d’assurance, la déclaration de sinistre doit être envoyée par lettre recommandée en respectant le formalisme de déclaration de sinistre. La déclaration de sinistre comporte les mentions ci-dessous :

• Le numéro du contrat d’assurance et le cas échéant, celui de l’avenant.
• Le nom du propriétaire de la construction endommagée.
• L’adresse de la construction endommagée.
• La date de réception ou, à défaut, la date de la première occupation des locaux.
• La date d’apparition des dommages ainsi que leur description et localisation.
• Si la déclaration survient pendant la période de parfait achèvement au sens de l’article 1792-6 du Code Civil, la copie de la mise en demeure effectuée au titre de la garantie de parfait achèvement.
• Pour renforcer votre dossier de saisine de l’assurance, vous pouvez joindre des photographies, voire des vidéos, ainsi que tout document pouvant préciser le sinistre.

• Les mesures d’urgence déjà prises si le sinistre menaçait la sécurité des biens et des personnes.

Délais contractuels de réponse de l’assureur:

Pour cette assurance, l’assureur instruit la réclamation dans les délais contractuels :

• 15 jours si le montant de la réparation est inférieur à 1800 € ou si les dommages ne sont clairement pas de nature décennale,
• 60 jours pour faire connaître sa position sur l’acceptation ou le refus garantie et la désignation d’un expert.
• 90 jours pour proposer une indemnité aux assurés sur la base du rapport d’expertise en vue de la réparation intégrale et pérenne des désordres constatés.
• Dans certains cas complexes, l’assureur peut demander un délai supplémentaire de 135 jours..

Bon à savoir

Soyez présent à l’expertise et apportez à l’expert tous les éléments susceptibles de l’aider dans sa mission et toutes vos remarques.

10. Assurance Dommages-ouvrage pour syndic de copropriété : un cas de jurisprudence

Les travaux sur un immeuble collectif concernaient le remplacement du complexe d’étanchéité de la toiture terrasse.

En l’espèce, un syndic, manquant à son devoir de conseil, a omis de préciser que l’assurance Dommages-ouvrage est une obligation du droit commun.

• La Cour d’appel de Paris, le 23 septembre 2004, dans son arrêt, a considéré que le syndic avait commis une faute professionnelle.
• Les travaux d’étanchéité relevant de la garantie décennale doivent être couverts par l’assurance Dommages-ouvrage. Le syndic n’a pas mentionné, lors de l’assemblée générale, que cette assurance était imposée par la loi et n’a donc pas demandé à l’assemblée de voter la souscription d’une police de cette nature.
• Selon les juges, le syndic a manqué à son devoir de conseil. Le syndicat des copropriétaires est donc lésé d’une assurance permettant le préfinancement des travaux de reprise des désordres. Cette faute du syndic est de nature à engager sa responsabilité contractuelle.

L’assurance responsabilité professionnelle [RCP] du syndic peut être sollicitée.

11. Responsabilité du syndic de copropriété: Déclaration et gestion d’un sinistre dommages-ouvrage

En l’espèce, lors de la construction d’un immeuble destiné à la copropriété, une assurance dommages-ouvrage a été souscrite. La réception des travaux est intervenue en date du 18 décembre 2001.

En 2007, le syndic a déclaré un sinistre auprès de l’assureur Dommages-ouvrage pour des infiltrations dans les parkings en sous-sol:

• Après rapport définitif d’expertise, la compagnie d’assurances a mis en jeu les garanties. La compagnie a alors proposé une indemnité et transmis au syndic le protocole d’accord l’invitant à le viser afin de pouvoir procéder au règlement.
• Le syndic n’a pas respecté le formalisme de renvoi de cet accord. L’indemnité ne fut pas versée.
• En 2009, un nouveau syndic est élu par l’assemblée des copropriétaires.

En 2010, un nouveau cas d’infiltration se déclare au même endroit, lié aux mêmes causes:

• La compagnie d’assurance refuse toute prise en charge, les dommages ayant déjà été instruits, et sa proposition d’indemnité restée sans réponse. Selon l’article L.114-1 du Code des assurances, une demande est nulle en vertu du délai de deux ans de forclusion.
• Le syndicat des copropriétaires porte l’affaire en justice et assigne les deux syndics pour perte d’indemnité.
• Le second syndic remarque qu’il n’était dans ses obligations contractuelles de vérifier les actions de son prédécesseur.
• Les Juges d’appel ont néanmoins retenu la faute des deux syndics, considérant que le manquement de ces derniers à leurs obligations contractuelles était avéré, et que cela avait causé la perte de l’indemnité d’assurance offerte, par expiration du délai biennal de forclusion.

La Cour de Cassation a confirmé le jugement des juges de la cour d’appel : Ces deux syndics ont manqué à leur obligations professionnelles. Le premier syndic est tenu prioritairement responsable de la faute.

La responsabilité du syndic de copropriété dans la gestion des sinistres dommages-ouvrage est donc bien engagée, toute la jurisprudence va dans ce sens, confirmée par la Cour de Cassation.